Kira sözleşmesi yapıldıktan sonra taşınmazın mülkiyeti el değiştirebilir. Böyle bir durumda prensip olarak kiracı, kiralananı kullanmaya devam eder. Ancak kanunda belirtilen şartlar yerine getirildiğinde yeni malik yada kanunda belirtilen yakınlarının konut ya da iş yerine ihtiyaçları gerekçe gösterilerek tahliye davası açabilir.
Yeni malik yada yakınlarının, kira konusu taşınmazı konut yada iş yeri olarak ihtiyaç duymaları zorunludur. TBK 351/1 fıkra uyarınca, kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, devir tarihi esas alınmak suretiyle, devirden itibaren bir aylık süre içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla (iadeli taahhütlü mektup, APS veya noterden çekilecek ihtarname ile) kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.
Yeni malik dilerse, yukarıda belirtilen sebeplerle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde (TBK 351/2 uyarınca) açacağı dava yoluyla da kullanabilir. Yeni malik, eşi, altsoyu, üstsoyu ve kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ihtiyacını gerekçe göstererek dava açabilecektir. Belirtilen kişiler düzenlemede sınırlı sayıda tek tek sayılmıştır. Bu kişiler dışındakiler için ihtiyaç nedeni gerekçe gösterilemez. Bu tahliye gerekçesinde de davacı, konut yada işyeri gereksiniminin gerçek, samimi ve zorunlu olduğunu ispatlamakla yükümlüdür. Her somut dava kendi özelliğine göre farklılık gösterebilir. Yetkili ve görevli mahkeme kiralananın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesidir.
Yeni malik, kiralanan yerin mülkiyetini devraldıktan sonra, kiracıya 1 aylık süre içinde yazılı bildirimde bulunmak zorundadır. Yazılı bildirimin şeklinden ziyade içeriği önemli olup, bildirim 6 aylık sürenin başlangıcının tespitinde ispat bakımından önemlidir. Aksi halde, devam eden kira sözleşmesi aynı şartlar ile yenilenmiş olur.
Şu hususu da özellikle vurgulamak gerekir ki, yeni malik mülkiyeti kazandığında kira sözleşmesinin bitmesine 6 aydan kısa bir süre varsa tahliye davası açmak için yazılı bildirimden sonra, 6 ay beklemesine gerek yoktur. Kira sözleşmesinin süresinin sona ermesiyle birlikte tahliye davası açabilir.
Yeni malikin kiracıya yapacağı bildirim, madde de emredici şekilde belirtildiği üzere yazılı yapılmalıdır. Bildirimin yazılı olmaması, içeriğinin talebi net şekilde izah edecek açıklığı ve ayrıntıyı içermemesi halinde yeni malik, amacına ulaşamaz, kiracının tahliyesini sağlayamaz.
Kanun koyucu yeni malike TBK m. 351/1’den farklı bir ihtiyaç sebebi ile sona erdirme hakkı daha tanımıştır. Buna göre 351/2’deki düzenleme uyarınca, yeni malik dilerse ihtiyaç nedeniyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitim tarihinden itibaren 1 ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.
Konuyla ilgili şu hususu da vurgulamak gerekir ki; İhtiyaç nedeniyle kiracının, kiralanandan tahliyesinden sonra, TBK 355/1 fıkrası uyarınca, kiraya veren, haklı bir sebep olmaksızın kiralanan yeri 3 yıl geçmedikçe tahliye edilen eski kiracıdan başkasına kiralayamaz. Aksi halde kiraya veren ihtiyaç nedeniyle tahliye ettirdiği, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemek zorunda kalır. 3 yıllık süre geçtikten sonra, kiraya veren herhangi bir kısıtlama olmadan taşınmazı dilediğine kiralayabilir.
Yukarıda genel nitelikteki kurallardan özet olarak bahsedilmiş olup, her somut olay kendi içinde özellik gösterecektir. Açıklanan tahliye sebebine dair usul ve esasa ilişkin kurallar nedeniyle, olumsuz bir sonuçla karşılaşılmaması için kira konularında uzman bir avukat yada hukuk bürosundan yardım alması mülk sahipleri lehine olacaktır. Unutulmamalıdır ki taslak dilekçeler veya özensiz hazırlanan metinler hukuki hatalar içerebilmektedir. Dolayısıyla kira sözleşmesi ve gayrimenkul davalarında deneyimli avukatlarla çalışmakta her zaman yarar vardır. Detaylı bilgilendirme ve danışma için bizimle iletişime geçebilirsiniz…
