Günümüz ekonomik koşulları, yüksek enflasyon gibi etkenler dikkate alındığında ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında büyük artış yaşanmış halende yaşanmaktadır.
Bilgilendirmeye ilişkin açıklamada ihtiyaç nedeniyle tahliye davası konusunda mümkün olduğu kadar özlü ve temel bilgilere yer verilmiş olup, ihtiyaç nedeniyle tahliye davasına ilişkin kurallar açıklanmaya çalışılmıştır. Konuya ilişkin düzenlenme Türk Borçlar Kanunu (TBK) 350-351. maddeler de yer almaktadır.
Bu kapsamda, aşağıdaki koşulların yerine getirilmesi halinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılarak, kiracıyı tahliye etme imkanı olacaktır.
TBK 350/1. fıkra uyarınca, kiraya veren kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ve kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut yada işyeri ihtiyacı nedeniyle dava açabilecektir. Belirtilen kişiler düzenlemede sınırlı sayıda tek tek sayılmıştır. Bu kişiler dışındakiler için ihtiyaç nedeni gerekçe gösterilerek dava açılamaz. İleri sürülen ihtiyaç gerekçesi, samimi ve zorunlu olmalıdır. Her somut olayda samimiyet ve zorunluluk hali mahkemece ayrıca değerlendirilecektir. Kiraya veren, kendisi yada sınırlı sayıda belirtilen yakınlarının ihtiyacını gerçek, samimi ve zorunlu olduğunu ispatlamakla yükümlüdür.
Davanın açılacağı mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesidir. Mahkeme değerlendirmeyi yaparken denetlenmeye uygun, objektif kriterlerle talebi irdeleyecektir. İhtiyaç iddiası gerçek, samimi ve zorunlu değilse talep red edilecektir. Örneğin, kiraya verenin, davaya konu taşınmazın bulunduğu yerde yada yakınında aynı özelliklere sahip başka bir taşınmazının olması halinde ihtiyacın samimi ve zorunlu olmadığı sonucuna ulaşılacak ve dava red edilecektir. Bu nedenle kiraya veren, tahliye davası açmadan ihtiyaç gereksinimini nesnel kriterler gözeterek değerlendirmelidir.
Belirli süreli kira sözleşmelerinde (sözleşmenin başlangıcı ve bitişinin belirlendiği kira sözleşmelerinde), sözleşme süresinin sona ermesinden itibaren bir ay içinde ihtiyaç iddiası gerekçesiyle davası açılmalıdır.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde (taraflar sözleşmenin süresini ne açık ne de dolaylı şekilde belirlememiş, yalnız kira sözleşmesinde anlaşmışlar ve kiralanan teslim edilmiş olan sözleşmelerde) ise fesih dönemi ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenen tarihten itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılmalıdır.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiraya veren 3-6 aylık fesih bildirim sürelerine uygun olarak bir ay içinde tahliye davası açarak kiracının kiralanandan tahliyesini sağlayabilir. Buna göre de kira sözleşmesinin başlangıç tarihi itibariyle, her bir 6 aylık dönem, fesih dönemi olup, bu 6 aylık dönemin sonunda fesih gerçekleştirebilmek için kiraya veren en az 3 ay önceden, kiracıya fesih bildirimi (ihtarında) bulunmalıdır.
Bildirimin içeriği önemli olup, kiracıya, kiralanan yere ihtiyaç duyulduğuna ilişkin istem hiçbir kuşkuya yer bırakılmayacak şekilde gerekçeleriyle açıklanıp, izah edilmelidir. Bildirim iadeli taahhütlü mektup yada APS ile yapılacağı gibi noterden ihtarname şeklinde de olabilir.
Bildirime rağmen, kiracı kiralananı boşaltmamışsa, kiraya veren fesih dönemi sonunda 1 ay içinde tahliye davası açabilecektir. Kira aktinin fesih edileceğine ilişkin bildirim, şekli şartlara ve zorunlu sürelere uyulmadan yapılmış ise ön şart gerçekleşmemiş olması nedeniyle, dava esasa girmeden usülden red edilecektir.
Hak kaybı yaşanmaması için avukat yada bir hukuk bürosundan yardım alınması yada bizlerin aranması halinde daha sağlıklı ve kolay şekilde sonuca ulaşılabilecektir. Detaylı bilgilendirme için bizimle irtibata geçiniz….
