Günümüz ekonomik koşullarında, kira ilişkisinde yaşanan en büyük sıkıntıların başında gelen sorunlardan biri de, kiracının kira borcunu süresinde ödememesi, eksik ödemesi veya hiç ödememesi halidir. Kanun koyucu sorunun çözümü için kiraya verene, belirli bir usul çerçevesinde kiracının kirayı ödemesi için bildirimde bulunmasını, eğer bildirime rağmen kiracı hala kira borcunu ödemez ise, kiraya verenin, kiracıyı tahliye edebilmesine ilişkin kuralları düzenlemiştir.
Bu kapsamda da aşağıda, kiraya verenin, kira borcunu ödemeyen kiracısını tahliye edebilmesi için nasıl davranması gerektiğine ilişkin özlü ve kısa açıklamaya yer verilmiştir.
TBK 352/2. fıkra, kiraya verenin kiracının kira borcunu ödemesi için iki haklı ihtar çekmesi durumunda, tahliye davası açabileceğini düzenlemiştir. Bu kapsam dava açılabilmesi için kiracının muaccel hale gelen (ödeme günü gelen) kira borcunun ödenmemiş olması ve kira dönemi içerisinde iki haklı ihtarın çekilmiş olması gereklidir.
İhtarların yazılı yapılması ispat bakımından önemli olup, ihtar iadeli taahhütlü mektup, APS yada noterden ihtarname çekme şeklinde olabilir. Haklı sebebin varlığını ispat yükü kiraya verene aittir. Usulüne uygun bildirim yapıldıktan sonra dönemlik kira yılının bitiminden, hak düşürücü süreye bağlı olarak, bir ay içerisinde tahliye davası açılabilecektir. Kiracıya gönderilen bu ihtarlarda, TBK 315. maddeden farklı olarak mehil verilmesine, bu mehil süresi içinde sözleşmenin feshedileceğine ve tahliye davası açılacağının bildirilmesine gerek yoktur. İhtar çeken kiraya verenin dikkat etmesi gereken en önemli şey ihtara konu olan ayların iki farklı aya ilişkin olmasıdır. Eğer aynı aya ilişkin iki ihtar çekilirse bu fıkra kapsamında iki haklı ihtar kapsamına girmeyecektir. İhtarda hangi ayın kirasının ödenmediği, ödenmesi gereken kira bedeli belirtilmeli ve kira bedelinin ödenmesi gerektiği açık ve net şekilde belirtilmelidir. Ödeme günü gelen kiranın, ödenmesi için 3 gün beklenilmeli, ödeme yapılmadığı takdirde ihtar bildiriminde bulunulmalıdır.
İki farklı aya ilişkin kira borcunun muaccel hale gelmesi sebebiyle çekilen ihtarda kiraya veren, kira döneminin bitiminden bir ay içerisinde taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi’ne tahliye davası açabilecektir. Dava yenilik doğurucu dava (daha önce var olmayan bir hukuki durumu yaratmaya ya da var olan bir hukuki durumu değiştirmeye veya sona erdirmeye yönelik dava) niteliğinde olup, mahkeme sözleşmenin sona erip ermediğine karar verecektir. Eğer mahkeme kiraya sözleşmesinin sona erdiğine karar verip kiralananın tahliye edilmesine karar verirse, kiraya veren bu ilama dayanarak icra dairesinden ilamlı icra yoluyla kiralananı tahliye edebilecektir.
Kiracının kira sözleşmesinden doğan kira bedeli veya kira ilişkisine dayalı diğer yan giderleri ödeme borcunu yerine getirmezse, kiraya verenin başvurabileceği bir yoldur. TBK 315. maddesi uyarınca, muaccel hale gelen (ödeme günü gelen) kira bedeli veya yan giderlerinin süresinde ödenmemesi durumunda, kiraya verenin konut veya çatılı işyerleri için (insan tarafından yapılmış, bir meslek ve sanatın icrası ya da ticari, sınai veya tarımsal bir işletmenin işletilmesine ayrılmış üstü kapalı yerleri kapsar. Çatılı işyerinden bahsedilebilmesi için önemli olan, işyerinin “üstü kapalı” olmasıdır) 30 günlük süre verip bu sürede borcunu ifa etmezse, sözleşmenin feshedileceği bildiriminde bulunulmalıdır.
Yukarıda açıklanan 352. maddeden farklı olarak, somut durumda kiraya verenin bir ihtarname göndermesi yeterli olacaktır. Kiraya verenin, kiracıya gönderdiği ihtarnamenin tebliğinden itibaren 30 gün içerisinde kira borcu ödenmez ise kira döneminin sonu beklenmeden, taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi’ne tahliye davası açabilecektir. İki haklı ihtarname çekilmesi olayından farklı olarak, kiracıya gönderilen bildirimden sonra, ödeme için 30 günlük süre verilmesi zorunluluğu olmasıdır.
Kiralanan taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi’nde görülecek bu dava açıklayıcı niteliktedir. Çünkü kira sözleşmesi ihtarnamedeki sürenin bitiminden itibaren kendiliğinden sona ermiş olacaktır. Bu sebeple de mahkeme kira sözleşmesinin sona erdiğini tespit eder nitelikte bir karar verip, kiracının tahliyesini sağlayacak kararı verecektir.
Kiraya verenin, kira borcu veya yan ödemeleri yapmayan kiracıya karşı başvurabileceği bir başka hukuk yolu da, icra dairesinden takip başlatılmasıdır (İcra ve İflas Kanunu 269). Takipte en önemli husus tahliye talebine ilişkin açıklamaya yer verilmesi zorunluluğudur. Bu uyarıyı içermeyen takip talebi (ödeme emri) tahliye imkanı vermez.
Borçlu kiracıya gönderilecek ödeme emrinde, ödeme emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içinde talebe itiraz edebileceği, aksi halde 30 gün içinde ödemenin yapılmasının zorunluğu olduğu belirtilir. Borçlu kiracı, itirazında kira akdini veya akitteki imzasını reddetmezse, akdi kabul etmiş sayılacaktır. Kiracı itiraz ederse, icra takibi durur. Kiraya veren bu durumda, itirazın tebliğinden itibaren 6 aylık süresi içinde itirazın kaldırılmasını istemelidir. Aksi halde aynı alacak gerekçe gösterilerek yeniden ilamsız icra yoluna başvuramayacaktır. Kiracı eğer itiraz etmezse, kiraya veren ihtar müddetinin bitimi tarihinden itibaren 6 aylık süresi içinde, taşınmazın bulunduğu yer icra hukuk mahkemesinden tahliye için dava açabilir.
Kiraya verenin tahliye talepli icra takibi yapabilmesi için kira sözleşmesinin yazılı olması zorunlu değildir. Ancak bu durumda kiraya veren, kira sözleşmesinin sözlü olduğunu takip talebine yazmak zorundadır. İcra dairesi de kiracıya ihtarlı ödeme emri gönderecektir. Kiracı, kira sözleşmesini inkar ederse, bu sefer kiraya verenin, Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açması gereklidir. Kiracı eğer kira akdini veya üzerindeki imzayı reddetmiş ise kiraya veren noterlikçe düzenlenmiş veya imzası tasdik edilmiş bir senet ile ya da kira sözleşmesi ile icra mahkemesine başvurarak, itirazın kaldırılmasını talep edebilir. Kiracının bu davada ispat araçları kiraya veren ile denktir. Eğer icra takibi yukarıda ifade edilen belgelere dayanmıyorsa, genel hükümlere göre yani Sulh Hukuk Mahkemesi’ne kira bedelinin ödenmesi ve tahliye davası açılacaktır.
Kiracı, kira sözleşmesini inkar etmeyip te böyle bir borcu olmadığını ileri sürerse, bu sefer ispat yükü kiracıya geçmiş olur. Kiracı, noterlikçe düzenlenmiş veya imzası tasdik edilmiş ya da alacaklının ikrar ettiği senet yada makbuzla iddiasını ispat etmelidir. Kiracıda resmi dairelerin veya yetkili makamların usulüne uygun tanzim ettiği bir belge var ise kiracı bu iddiasını ispatlamış sayılacaktır. Kiracının sadece borca itiraz etmesi durumunda kiraya verenin kira sözleşmesinin varlığını ispatlaması için noterlik onaylı veya imzası tasdik edilmiş belgeye dayanmasına gerek yoktur.
Yukarıda belirtildiği üzere her bir tahliye seçeneğinden özet olarak bahsedilmiş olup, her somut olay kendisine has özellik içerebilir. Tahliye sebeplerine ilişkin usül ve esasa ilişkin kurallar nedeniyle, olumsuz bir sonuçla karşılaşılmaması için kira konularında uzman bir avukat yada hukuk bürosundan yardım alması danışan lehine olacaktır. Unutulmamalıdır ki taslak dilekçeler veya özensiz hazırlanan metinler hukuki hatalar içerebilir. Dolayısıyla kira sözleşmesi ve gayrimenkul davalarında deneyimli avukatlarla çalışmakta her zaman yarar vardır. Detaylı bilgilendirme ve danışma için bizimle irtibata geçebilirsizin...
